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“共有人”与“承租人”的优先购买权,哪个更优先


发布时间:2013-4-1 12:54:53

案情简介:
王甲与王乙是亲兄弟,而且感情很好,2010年两人共同出资新建了一栋三层住宅楼。王甲一家住在二层,王乙一家住在三层,第一层的厨房、卫生间两家共同所有。后来王甲另有住房,便迁往他处,将其所有的第三层整租给何某居住。2011年王甲因欠债急需用钱,希望将该层楼房卖出,并报出具体价格,王乙和何某听说后都表示愿意购买,后来,王甲将房屋卖给何某,并办理了过户手续。王乙得知后认为,自己的房屋与王甲所出售房屋属于一个整体,并且需要配套使用,自己对王甲所出售的房屋享有优先购买权。遂与王甲协商,协商未果后,王乙向法院提起诉讼。
案情分析:
优先购买权,是特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。本案中涉及到两个优先购买权,一是我国《民法通则》第78条第3款规定的:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”二是《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中哪个优先权更优先呢?
房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权,而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系,该权利是从租赁权中派生出的一项权利,虽然法律赋予租赁权一定的类似于物权的效力,但并不能从根本上改变其债权的性质,根据物权优于债权的民法原理,在同等条件下,房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
案件结果:
(1)被告王甲与何某的买卖合同无效;(2)原告王乙享有优先购买权;(3)诉讼费用由被告王甲承担
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